论非基于民事法律行为引发的物权变动——以《民法典》第 229—231条为中心（石冠彬）

一、问题之说明

在物权变动的问题上，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）延续了现已废止的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的立场，整体上可以分为“基于民事法律行为的物权变动”以及“非基于民事法律行为的物权变动”两大类型。其中，就“基于民事法律行为的物权变动”，《民法典》采取了“以债权形式主义为主、意思主义为辅”的物权变动模式，也即不动产的物权变动原则上需要通过登记予以公示，动产的物权变动原则上需要通过转移占有进行公示。应当看到，“不动产登记和动产交付作为公示手段，虽然具有使权利关系明晰和保护交易安全的优点，但因其要求过于严格，也会给当事人带来不便，不尽符合交易便捷性的要求。因此，在将登记和交付作为物权变动生效要件的同时，对某些本身已经符合公示性要求的物权变动，例外地承认不以登记和交付作为其生效要件，正可以弥补公示要件主义过于严格的缺憾”。基于此，《民法典》在非基于民事法律行为的物权变动问题上，不要求满足“不动产登记、动产交付”的物权公示要件：一是因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定而导致的物权变动，自法律文书或征收决定生效时发生效力（《民法典》第229条）；二是因继承导致的物权变动，自继承开始时发生效力（《民法典》第230条）；三是因合法建造、拆除房屋等事实行为导致的物权变动（《民法典》第231条），自事实行为成就时发生效力。在此基础上，我国《民法典》第232条规定通过非基于民事法律行为取得不动产物权，权利人必须将不动产登记到自己名下才能进行处分，否则相应处分行为不能产生物权变动效力。

那么，《民法典》上述关于“非基于民事法律行为的物权变动”，司法实务应当如何把握其适用要旨，理论上应当如何进行阐释？对此，本文拟分别探讨“因法律文书或征收决定导致的物权变动”“因继承导致的物权变动”“因合法建造、拆除房屋等事实行为导致的物权变动”在适用中的疑难问题，以期能对“非基于民事法律行为引发的物权变动”的理论研究和司法实务有所裨益。

二、因法律文书或征收决定导致的物权变动

就法律文书或征收决定导致的物权变动而言，《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”据此可知，行使司法权、准司法权以及行政权而导致物权设立、变更、转让或者消灭的，即使没有经过登记或交付，也能直接发生物权变动效果。在司法实务中，《民法典》第229条的适用主要需要解决如下两个问题：其一，如何界定 《民法典》第229条中“法律文书”的范围；其二，如何确定征收决定导致物权变动的时间点。

（一）何种“法律文书”可直接导致物权变动

显然，《民法典》第229条中的“法律文书”必须是人民法院、仲裁机构的生效裁判文书，并且特指人民法院、仲裁机构通过法定程序对物权变动作出的判决和裁定，对此，理论与实务界存在相当共识，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第7条也予以了明确。但仍有必要就如下问题予以说明：

其一，此处的“法律文书”不包含确权裁判和给付裁判，而局限于形成裁判，也即此处的法律文书特指能够引起物权变动的生效法律文书，必须“改变原有物权关系”。一方面，人民法院就动产或不动产权属确认之诉作出的判决不能认定为此处的“法律文书”，因为针对权属之诉作出的裁判文书仅仅是明确和宣示物权的权属，只是确认某个民事法律关系存在或者不存在，并不涉及“物权变动”。举例而言，甲借乙名购买的房屋，在双方发生权属纠纷时，如果法院作出了所有权归甲的判决，也不意味着自该判决生效之日起甲取得房屋的所有权，因为房屋所有权自始就属于甲。另一方面，给付裁判只是实现某种法律关系，这两者并不能直接导致物权的变动，只有形成之诉的裁判才能改变现存法律关系并创造新的法律关系。仍以“甲借乙名购买房屋案”为例，如果甲起诉乙要求乙办理过户手续且得到法院支持，此时法院的判决在性质上就属于给付裁判，本身并不导致物权变动；或者说，不论是否办理过户登记手续，均不影响甲作为所有权人的法律地位。

其二，针对民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力之诉所作出的裁判文书，不应当属于此处的“法律文书”。因为在这种情况下，物权应当理解为从未发生过变动。举例而言，如果甲乙之间的房屋买卖合同（已经办理房屋过户登记）被撤销，则并不意味着出卖人甲自判决生效之日起重新取得房屋所有权，因为当该房屋买卖合同被撤销时，就意味着买卖合同自始不再有约束力，根据债权形式主义的物权变动原理，此时房屋所有权自始未曾发生过变动，不存在“出卖人重新取得物权”的说法，自然不能认为确认民事法律行为失败的法律文书会导致物权变动。同理，确认合同解除的判决也不应当属于此处的“法律文书”。

其三，生效调解书如果包含物权变动的内容，则理应包含在“法律文书”的范畴之内，因为调解书与判决书、裁定书具有同等法律效力。从理论上而言，我国关于形成诉权的规定确实没有明确法院必须以判决的方式作出具有形成力的裁判，这就导致理论界和实务界对有关物权变动内容的调解书是否属于此处的“法律文书”这一问题产生了认识分歧。具体而言，有观点否认民事调解书具有直接引起物权变动的效力，认为民事调解书的形成力与形成判决的形成力存在区别。因为形成判决的形成力充分体现了国家处分行为，具有强烈的公权特质；而调解书是基于私权处分行为作出的，公权特质弱，私权特质较强。与此同时，从法理上来说，人民法院的法律文书之所以能绕开公示制度直接引起物权变动，在于其具有强烈的公权力特征，具有公示性，能产生对世效力，所以调解书不宜认定为能够直接引起物权变动的“法律文书”。本文不认同这一立场，因为《民事诉讼法》第97条第3款规定：“调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”也就是说，民事调解书本身就是经过司法权确认形成的法律文书，并非私法自治的结果，其与没有经过司法权确认的调解协议存在本质差别；若没有司法权的背书，民事调解书并不能产生强制执行力，所以不宜否定法院的民事调解书也能直接引发物权变动。概言之，既然生效的调解书与法院的裁判文书拥有一样的强制执行力，那么就不宜在物权变动的问题上区别对待调解书。

其四，以物抵债调解书以及司法确认书不属于此处的“法律文书”，因为其仅仅是司法权对偿债方式的确认而非针对物权变动的法律文书。在司法实务中，曾有法院认为，既然此处人民法院的法律文书类型包括判决书、裁定书和调解书，那么就不应当区别文书的类型，理应认定以物抵债的生效调解书能直接发生物权变动。这一立场显然存在着论证逻辑的错误，诚然，人民法院生效的判决书、裁定书和调解书都具有法律强制力，不应有所差别，但要将调解书认定为属于《民法典》第229条中的“法律文书”，就意味着调解书必须具备“物权变动”这一关键要素。然而，以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是确认债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属变动的确认。换言之，以物抵债调解书虽然得到了司法权的背书，但是此处的背书并非针对“物权变动”本身，而是司法权对当事人之间“如何清偿债务”的背书，此类调解书与本身针对物权变动的调解书存在本质区别。就此，最高人民法院曾在判例中指出，不动产物权的设立、变更、转让和消灭原则上必须经过登记才可发生效力，而以物抵债调解协议属于债的范畴，只能表明当事人以物抵偿债务的偿债安排，产生的直接后果是权利人取得相应的请求权；即使是人民法院出具的确认当事人之间存在以物抵债合意的民事调解书，也不能认定具备直接发生物权变动的效力。此外，2023年12月5日公布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第27条第3款再次明确以物抵债调解书以及司法确认书仅具有债法效力而不发生物权变动效力。概言之，当事人之间达成的以物抵债协议，即使经过司法确认或者人民法院出具了民事调解书，也不属于未经交付、登记即可导致物权变动的“法律文书”。

其五，强制执行程序中的以物抵债裁定书理应属于此处的“法律文书”，因为其属司法权裁定的物权变动。对此，学界存在一定的认识分歧：一方面，“肯定说”认为，在强制执行程序中，只要符合强制执行的法定条件，不论被执行人是否同意，人民法院均可依职权强制将被执行人的财产交付给申请执行人抵债，这与判决的强制性事实上是一致的；另一方面，“否定说”认为，在执行程序中，以民事裁定的方式以物抵债，抵债物的所有权自抵债裁定送达买受人或承受人时转移是不符合物权变动公示原则的，因为以物抵债的民事裁定不属于形成裁定，而属于给付裁定。

从司法实务来看，最高人民法院在《民法典》颁布后就“强制执行程序中的以物抵债裁定书属于引发物权变动的法律文书”的立场是更为清晰和统一的，这主要体现在《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《民事执行拍卖、变卖财产规定》）修订前后的变化之中：在2004年版的《民事执行拍卖、变卖财产规定》中，根据抵债财产是否属于动产，最高人民法院在该司法解释第29条确立了不同的物权变动标准，即抵债动产的所有权自交付时转移，而抵债“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权”则自抵债裁定送达买受人或者承受人时转移。就此，崔建远教授指出，抵债不动产所有权自抵债裁定送达买受人或承受人时转移是不符合物权变动公示原则的，应当予以纠正。但是，最高人民法院在对民法典配套司法解释的清理中，2020年版的《民事执行拍卖、变卖财产规定》第26条则是进一步明确以物抵债裁定书能够直接引发物权变动的立场，具体而言，修正后的司法解释不再区分抵债物的类型，而是将“不动产、动产或者其他财产权”等抵债财产的物权变动时间均统一为“抵债裁定送达买受人或者承受人时”。值得注意的是，在2015年的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）中，最高人民法院就没有区分抵债物的类型，该司法解释第493条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”现行《民事诉讼法司法解释》（2022年版）第491条仍完整地规定了前述内容。对此，在《民法典》施行后，崔建远教授仍持批判立场，其认为以物抵债的民事裁定不属于形成裁定，而属于给付裁定，所以上述立场应予修正。

本文认同现行司法解释的立场，即以物抵债裁定书宜认定为能够直接引发物权变动的“法律文书”，且这一结论显然不能因抵债财产是动产还是不动产而有所区别。一方面，强制抵债裁定并非基于当事人的意思，具有形成力，满足《民法典》第229条中“法律文书”的特征；另一方面，强制抵债裁定是人民法院依法将执行财产作价抵债，是直接针对消灭债务而作出的裁定，只要申请执行人同意，就意味着人民法院可以通过抵债裁定消灭债务，这本质上与形成判决的效果是一致的。

（二）人民政府的征收决定何时导致物权变动

所谓征收，是指国家依照法律规定的权限和程序，强制地将集体或私人所有的不动产征归国有并给予适当补偿的制度。就此，《民法典》第243条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。”

从理论和实务来看，对于征收决定何时引发物权变动的问题，存在一定的认识分歧。从具体行政行为的基本理论来看，征收决定公布之日起，确实已经具有行政法上的拘束力，但是将征收决定的公布时间或者其中确定的时间作为被征收不动产权属变更的时间点，显然是不恰当的，不利于被征收人合法权益的保障。就此，有论者指出：“实务中出现的问题之一是，征收决定虽然已经公告，但征收主管机关和被征收人之间尚未就补偿款的数额达成一致。于此场合，机械地按照《民法典》第229条关于征收决定生效导致物权变动的规定处理问题，是在鼓励个别行政主管机关的违法行为，侵害了被征收人的合法权益，比较可取的方案是，可以将被征收财产的所有权终止的时间点确定在征收补偿款付清之时。”显然，基于被征收人利益的考量，前述“征收补偿款”乃数额没有争议的款项，宜理解为“征收主管机关和被征收人共同认可的征收补偿款”或“行政救济程序中的生效复议决定或行政裁判所认可的征收补偿款”。就此，最高人民法院在相关理论著作中也持相同立场：“结合《民法典》第243条规定，征收必须满足基于公共利益需要、符合法定权限和法定程序、依法作出补偿三个要件，征收决定的生效应具有特定含义，征收补偿完成之后，被征收人对征收决定未提起行政复议或诉讼，或者提起了行政诉讼或者行政复议后原征收决定被维持的，征收决定发生效力。”但是，将“补偿款付清之时”作为被征收财产所有权变动的时间点，恐也不恰当，因为保障被征收人利益并不要求付清补偿款，只要补偿款数额已经由被征收人认可或者救济程序中的有权机关已经认可，就宜认定征收决定已经能够导致物权变动。

三、因继承导致的物权变动

继承是将被继承人生前所有的合法财产于死亡时依法转移给继承人的制度。就继承导致的物权变动而言，《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。” 结合《民法典》第1121条第1款“继承从被继承人死亡时开始”的内容，《民法典》第230条中的“继承开始时”是指“被继承人死亡时”。相较于现已废止的《物权法》第 29条的规定，《民法典》在立法表述上删除了受遗赠的遗产自遗赠开始时发生物权变动的相关内容。那么，应当如何理解上述立法的变化，是否意味着遗赠情形下遗产的物权不再是自被继承人死亡时发生变动？此外，被继承人死亡时遗产即发生物权变动这一立场是否合理，在继承开始后遗产分割前如果继承人放弃继承，其所放弃的究竟是物权还是继承权？如果发生继承权纠纷，究竟是属于侵权纠纷还是物权纠纷，是否应受诉讼时效的限制？对此，本文持如下基本立场：

（一）遗产发生物权变动的时间宜采同一标准

虽然《民法典》第230条将现已废止的《物权法》第29条“因继承或者受遗赠取得物权的”这一立法表述修改为“因继承取得物权的”，但并不影响遗产自被继承人死亡时发生物权变动这一结论。对此，全国人大法工委民法室在相关释义书中指出，《民法典》第230条中的“继承”包含法定继承和遗嘱继承在内，对于其他遗产所有权变动的情形则并未予以说明。本文认为，《民法典》第230条中的“继承”不仅包含法定继承和遗嘱继承，还宜扩大适用于遗赠、适当分得遗产等任一遗产分配的情形：一方面，在社会的一般观念之中，“继承”泛指所有分配遗产的行为，且认定法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人、适当分得遗产人取得遗产时间有差别是没有任何依据的；另一方面，《民法典》第1121条第1款规定“继承从被继承人死亡时开始”，将其与《民法典》第230条做体系解释，就能从现行法得出遗产自被继承人死亡时发生物权变动的结论，这一结论有利于确定遗产的权属，不会出现遗产没有权利人的“权属真空期”，有利于保障遗产不受侵犯。换言之，如果认为遗产需要完成物权变动才能确定具体权利人，那么在“被继承人死亡后”到“实际交付或登记给继承人之前”的时间段内，遗产将处于无主的状态，此时非法侵占遗产的行为将无法认定为侵权，甚至能根据先占理论得出占有人已经成为遗产权利人的荒谬结论，这显然与社会一般观念是相悖的。

那么，《民法典》此处的立法修改缘由何在，这一立法表述的改变是否合理？本文认为，《民法典》第230条较《物权法》第29条的改动在立法技术上是更为合理的，因为遗赠属于法律行为，而《民法典·物权编》第二章“物权的设立、变更、转让和消灭”第三节的相关规定所针对的是非基于民事法律行为的物权变动，所以《民法典》第230条不在立法表述中涉及“遗赠”的内容是较为合理的，并不会导致法律适用的混乱，因为“遗产的物权变动自被继承人死亡时发生”这一结论仍然可以结合《民法典》第1121条第1款“继承从被继承人死亡时开始”的规定得出。

（二）继承人放弃继承时所放弃的应当是继承权而非物权

诚如前述，根据《民法典》第1121条第1款的规定，继承从被继承人死亡时开始，只要继承人在分割遗产前没有放弃继承的，其在被继承人死亡时就已经取得了其所能取得遗产的所有权。那么，这是否意味着继承人在继承开始后、遗产分配前放弃继承遗产的行为，只能被评价为继承人放弃遗产的所有权？对此，有论者从立法解释、文义解释以及比较立法例的角度进行论证，认为此时放弃继承所放弃的是继承权，而不是遗产物权。本文认同这一观点，从体系解释角度予以分析，可知《民法典》也持这一立场。

一方面，继承人放弃继承时所放弃的是继承权这一结论与遗产在继承开始时已经发生物权变动的规定并不相悖，因为遗产在继承开始时就发生物权变动的结论只适用于继承人实际继承了遗产的情形，这是一个推定的结果，如果继承人在遗产分割之前放弃继承的，现行法律仍然视为其从未取得过遗产的所有权。如果认为继承人在遗产分割之前放弃继承时所放弃的是所有权，则意味着物权需要多变动一次，以遗产是不动产为例，后续的过户登记就必须先登记到遗产放弃人的名下才能完成后续的继承过户，但我国司法实务从未采纳过这一操作模式。概言之，从现行立法和实务操作来看，继承人本身能否取得遗产还需要根据其是否放弃继承权来加以判定。

另一方面，如果认定继承人放弃继承所放弃的是遗产物权，那么当继承人存在配偶时，这就属于对夫妻共同财产的处分，继承人的配偶将有权向人民法院请求确认该放弃继承行为无效。因为根据《民法典·婚姻家庭编》的相关规定, 在婚姻关系存续期间因继承所取得的财产原则上属于夫妻共同财产。但是，无论是基于我国现行法律的规定还是司法实践的操作，均不要求继承人放弃继承权必须取得配偶一方的同意，这就意味着继承人放弃继承时所放弃的并非遗产的物权。

（三）继承权纠纷既属于侵权纠纷，也属于物权纠纷

值得讨论的是，前述“继承人放弃继承时所放弃的是继承权而非物权”这一结论是否意味着继承权纠纷只能是侵权纠纷而非物权纠纷？这一问题不仅与案由相关，而且与诉讼时效的适用紧密相关。特别需要说明的是，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》（现已废止）施行之前，我国理论界和实务界对于诉讼时效仅针对债权纠纷而不适用于物权纠纷存在共识，也即彼时继承权纠纷是否属于物权这一结论与能否适用诉讼时效本质上可谓是同一个问题。即使根据《民法典》第196条的规定，物权纠纷是否受诉讼时效限制需要区分情况讨论，所以认定继承权纠纷的性质与诉讼时效的适用仍是紧密相关的，对司法实务仍具有重大影响。

就此，前民法典时代的司法实务就继承权纠纷已经呈现出明显的裁判分歧。一方面，有判决认为，继承人未表示放弃继承则视为接受继承，继承人自被继承人死亡时就已经取得相应遗产的物权，此时侵犯继承权自然也就意味着物权受到侵犯，而物权纠纷理论上不适用诉讼时效；另一方面，有判决则认为，继承权受到侵害的继承权纠纷本质上属于侵权纠纷，所以适用诉讼时效。与此同时，理论界也有不同认识，有学者主张遗产分割纠纷应适用诉讼时效限制，认为这是社会现实的需求；反对者则主张遗产归继承人共有，遗产纠纷不属于继承纠纷，应按共有财产析产纠纷解决，不应适用诉讼时效。

从保护继承人权益的角度出发，本文倾向于认为继承权纠纷既属于侵权纠纷，也属于物权纠纷，其是否适用诉讼时效宜分情况讨论。一方面，继承人的继承权受到侵犯，其可行使侵权损害赔偿请求权。因为此时不论认为继承人对遗产享有的是继承权还是物权，侵权人的侵权行为都属于对《民法典》第1164条“民事权益”的侵犯，此时继承人自然可以要求侵权人承担侵权责任，既可要求停止侵害，也能要求侵权人返还其所侵占的遗产。另一方面，继承人的继承权受到侵犯，其也可行使原物返还请求权这一物权请求权。因为继承自被继承人死亡时已开始，此时只要继承人在分割遗产前没有放弃继承权，继承人就已经取得相应遗产的物权，如果其他继承人侵占了本该由特定继承人享有的遗产份额，其自然可以基于物权请求权主张返还原物；至于是否适用诉讼时效，则应当根据《民法典》第196条就返还的财产属于动产还是不动产及特别动产是否经过登记的规定再加以区分。

四、因合法建造、拆除房屋等事实行为导致的物权变动

就因事实行为引起的物权变动而言，《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”对该条文的理解，主要包含如下两个层面的内容：一方面，所谓“事实行为”，是指不以意思表示为要素即能产生民事法律后果的法律事实。也就是说，只要某种事实行为客观存在，法律便赋予其法律效果，而不论行为人主观上是否有追求这种法律效果的“法效意思表示”。值得注意的是，事实行为虽然也是人有意识的活动，但其并不等同于行为人有追求相应法律效果发生的意思表示，举例而言，行为人不管基于何种缘由违法殴打他人，在法律上都能产生其需要承担侵权责任的法律效果。另一方面，所谓“自事实行为成就时发生效力”，乃指完成事实行为就能导致行为人自动取得所有权或者自动丧失所有权。从理论和司法实务的情况来看，“何为事实行为”和“如何判断事实行为成就”两者本身并无争议，但是对于该条款应否有适用前提这一点，则存在非常大的分歧。具体而言，理论和实务主要对“违章建筑是否存在所有权”“建造人取得所建楼房的所有权应否以竣工验收为前提条件”“违法拆除房屋是否导致房屋所有权的消灭”这三个问题存在不同见解。对此，本文持如下基本立场。

（一）违章建筑不宜受所有权保护

“违章建筑是否存在所有权”的问题，本质上即违法建房行为能否设立物权的问题。从立法本身来看，《民法典》第230条完全延续了现已废止的《物权法》第30条的内容规定，针对后者，有论者曾主张上述规定中的“合法”应包括违法建筑在内，即不应绝对地否定对违法建筑的物权地位，其认为承认违法建筑之不动产所有权地位具有积极意义；基于财产权保障和比例原则,不宜将建筑管制规范直接转换为所有权不发生的私法规范，相反承认违法建筑的不动产所有权地位在公法与私法上均具有重大意义,故有必要正面肯定违法建筑的登记能力。

就此，本文倾向于认为，上述肯定违章建筑也存在所有权问题的主张恐在现行法上是难以成立的，因为“合法建造”这一立法表述就意味着司法实务不宜肯定违章建筑能受到所有权的保护。具体而言，“合法建造”本身就是为了强调建房行为必须在完成特定的审批手续、在取得合法的土地权利并且符合规划要求的情况下，才能使所建房屋受到物权的保护。从反面解释来看，违章建筑物也不得归建造人所有。如果肯定违章建筑也属于此处“合法”的范畴，那么就相当于变相鼓励人们擅自突破城市规划违章建房，必然损害到公共利益。所以说，违章建筑虽然也体现了一定的财产利益，但因为不是合法建房，总体上不应作为物权受到法律的保护。

（二）建造人取得所建楼房的所有权不以竣工验收为前提

“建造人应否以竣工验收作为取得所建楼房所有权前提”这一问题，本质上属于“何为房屋建成时”的判断问题。在司法实务中，曾有法院在判决中指出，建造人自该楼房经竣工验收备案登记之日起对所建楼房享有所有权。但是，这一立场的合理性是值得商榷的，因为在房屋封顶之时，房屋作为“物”本身已经客观存在，若要求取得所建楼房的所有权应以竣工验收作为前提，必将导致房屋在建成后至验收前存在“权利真空期”，这显然不利于定纷止争，所以宜将“房屋封顶”作为建造行为完成的认定标准。对此，四川省高级人民法院曾明确指出“事实行为成就时”，即指房屋建造完成时，物权的设立并不以任何的行政审批或者登记为必要程序。应该说，这一立场是更为合理的，最高人民法院也曾在不少判例中明确所建房屋的物权在房屋建造完成时（即事实行为完成时）设立。

（三）违法拆除房屋宜认定能导致房屋所有权的灭失

对于司法实务中违法拆除房屋的行为本身是否导致房屋所有权灭失的问题，本文倾向于认为，拆除房屋的行为即使没有经过依法审批，也能导致物权变动，因为这是由“客体的灭失自然会导致客体上的权利消灭”这一法理所决定的。

但需要注意的是，房屋所有权消灭并不意味着宅基地使用权或者建设用地使用权也随之丧失。具体而言，基于保护权利人的考虑，如果拆除房屋的行为本身就是非法的，宜肯定土地使用权人的权利仍然存在，此时其可以要求非法拆除人予以相应的赔偿，并可主张在原范围内无条件重建房屋，如此处理，有助于在一定程度上限制非法拆迁、保障房屋所有权人的合法权益。从请求权基础来看，房屋所有权人的损害赔偿请求权自无争议，关键在于应当如何理解“要求依法重建房屋”这一请求权基础，本文认为，这一请求权可视为恢复原状请求权的延伸。

五、余论

综上所述，我国《民法典》第229—231条分别就非基于民事法律行为引发的物权变动行为作了相应特别规定，这种模式有效地克服了债权形式主义物权变动模式过于严苛的缺点，其本身与物权公示的要求并不冲突，并使得“因人民法院、仲裁机构的法律文书引发的物权变动”“因继承引发的物权变动”“因合法建造、拆除房屋等事实行为导致的物权变动”这几类物权变动与社会实际观念相符，有效地保障了此类物权人的权利。

特别值得注意的是，就非基于民事法律行为取得的不动产物权而言，我国《民法典》第232条确立了“登记宣示主义”的立场，从而回归了公示原则：“处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”也就是说，因人民法院、仲裁机构的法律文书取得的不动产物权，以及因为继承、建造行为等取得的不动产物权，如果权利人未经登记就擅自处分的，即使通过特定的手段完成了后续权属的变更登记，也不能发生物权变动的效力，但是诸如买卖合同、不动产抵押合同等债权合同仍然是有效的，相对人有权据此要求处分人承担违约责任。那么，上述情况是否还有适用民事善意取得制度（《民法典》第311条）的空间呢？对此，恐将是一个非常复杂而有意义的话题，限于本文主旨和篇幅，笔者将另行撰文加以探讨。